Trámites para Adquisición de Inmueble Usado con INFONAVIT

Comprar una casa usada a través del INFONAVIT genera muchas dudas entre los trabajadores de México.

Entender los requisitos, las evaluaciones y los documentos necesarios evita problemas y facilita el financiamiento con éxito.

Todo sobre la adquisición de una propiedad usada con INFONAVIT: criterios para la vivienda, evaluación técnica, plazos y precauciones para prevenir fraudes. Descubrirás cómo funciona cada etapa, desde la simulación hasta la firma de la escritura, asegurando mayor seguridad en la inversión.

Adquirir Casa Usada con INFONAVIT

La compra de una propiedad usada en México, mediante el crédito INFONAVIT, es una opción real para quienes ya han acumulado puntos y buscan una vivienda lista para habitar. A menudo, optar por una casa de segunda mano ofrece ventajas en cuanto a ubicación y precio, en comparación con proyectos nuevos ubicados en áreas alejadas. Sin embargo, el proceso puede ser más complejo, ya que implica verificar la situación legal de la propiedad, su integridad estructural y el cumplimiento de los requisitos específicos del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT).

Cuando se trata de financiar una casa usada, INFONAVIT exige una evaluación técnica obligatoria, que verifica las condiciones físicas de la construcción y el valor real de la propiedad. La determinación de este valor, conocida como “avalúo”, garantiza que el instituto no financiará algo por encima del precio de mercado ni permitirá que el comprador asuma un crédito que exceda su capacidad de pago. Además, el vendedor debe proporcionar documentos que certifiquen la ausencia de deudas fiscales o en servicios como agua y electricidad, previniendo problemas para el nuevo propietario.

Otro punto importante es la posibilidad de fraudes. En las compras de casas usadas, pueden surgir propietarios que no tienen la escritura legítima o propiedades con embargos judiciales, desconocidos para el comprador desprevenido. Por ello, se recomienda consultar los registros de propiedad y contar con la participación de un notario público para validar la transacción. A lo largo de este artículo, discutiremos las particularidades del proceso de aprobación por parte de INFONAVIT, el sistema de descuento en nómina, los documentos necesarios y cómo organizar cada etapa de la compra, desde la selección de la propiedad hasta la escritura final. También abordaremos la importancia de tener una puntuación INFONAVIT suficiente y cómo las simulaciones en línea pueden anticipar el monto de las cuotas. Si estás pensando en hacer realidad el sueño de la casa propia eligiendo una vivienda usada, aquí encontrarás una guía completa para navegar con seguridad, evitando tropiezos y asegurando una buena compra.

Compra de Propiedad Usada con INFONAVIT

Para adquirir una casa usada mediante un financiamiento INFONAVIT, el interesado debe, ante todo, cumplir con los requisitos comunes de cualquier modalidad del Instituto: contar con un vínculo laboral formal, tener la puntuación suficiente y presentar los documentos indispensables. Sin embargo, existen especificaciones adicionales cuando la propiedad no es nueva:

Evaluación Previa: INFONAVIT suele exigir un informe técnico emitido por una empresa acreditada, que determine el estado de conservación, la superficie y el valor de la propiedad. Si la casa presenta problemas estructurales, como grietas, filtraciones graves o falta de ciertos requisitos (agua potable, instalaciones eléctricas funcionales), la concesión del crédito puede ser denegada o condicionada a reparaciones.

Verificación de Gravámenes: Es necesario asegurar que la propiedad no esté hipotecada, embargada o con deudas fiscales. En este sentido, el vendedor debe proporcionar documentos que demuestren la inexistencia de deudas, incluso en servicios básicos.

Precio Compatible: Si el valor de la propiedad está sobreestimado, INFONAVIT solo podría aprobar una parte del monto. El comprador tendría que cubrir la diferencia, lo que a veces hace inviable la operación.

Edad de la Propiedad: No existe una edad límite estricta, pero las casas muy antiguas pueden requerir una inspección más detallada para comprobar su habitabilidad y el cumplimiento de normas sanitarias y estructurales.

En general, muchos trabajadores prefieren propiedades usadas debido a que están en barrios consolidados y más cercanos al trabajo o escuelas. Sin embargo, es fundamental que esta propiedad cumpla con los estándares de seguridad y los requisitos documentales exigidos por INFONAVIT. Por lo tanto, la compra de una propiedad usada requiere, además de la parte financiera, una atención especial a los aspectos legales y físicos del inmueble, para evitar sorpresas. Se recomienda planificar con anticipación, solicitar al vendedor la documentación necesaria y, si es el caso, pedir informes adicionales de ingenieros o arquitectos independientes, asegurando que la vivienda esté realmente en buenas condiciones.

Tiempo y Costos del Proceso

La compra de un inmueble con el apoyo del crédito INFONAVIT sigue ciertas etapas que consumen tiempo. Desde el análisis del puntaje en el Instituto, pasando por la presentación de documentos del inmueble, hasta la firma ante el notario, cada una de estas fases requiere algunos días o semanas, dependiendo de la eficiencia del comprador y del vendedor en reunir todo. Si, por ejemplo, el vendedor tarda en obtener los certificados de no adeudo, la transacción se retrasa. En caso de que el inmueble necesite reparaciones mínimas requeridas por el informe, estos arreglos deben realizarse antes de la liberación del recurso.

Plazo de Aprobación

Variable: En promedio, de 2 a 4 semanas, dependiendo de la complejidad del caso y de la prontitud de los documentos presentados. Puntaje y Verificación: Si el puntaje del comprador ya está confirmado, este paso se agiliza. Si es necesario esperar la actualización del registro, todo se prolonga.

Descuento en Nómina

Funcionamiento: Una vez efectuada la compra, el trabajador comenzará a tener el descuento correspondiente a la cuota del INFONAVIT directamente en su salario, conforme al valor calculado. Posibles Ajustes: La cuota puede variar a lo largo del tiempo si hay cambios salariales o si el tipo de crédito está vinculado a un índice de actualización.

Gastos de Escritura e Impuestos

¿Quién Asume Qué?: Generalmente, el comprador asume los costos de escritura y registro del inmueble en el notariado, además de impuestos como el ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) en algunas regiones. Valor: Puede corresponder entre el 4% y el 7% del valor del inmueble, dependiendo del estado y de los honorarios del notario. Es recomendable evaluar con anticipación para no ser sorprendido.

Es fundamental, por lo tanto, que el comprador no solo planifique el monto del inmueble, sino también los gastos adicionales durante todo el proceso. Este tiempo y costo total son compensados por la tranquilidad de adquirir un inmueble ya construido, muchas veces con ubicación y servicios definidos.

Procedimientos para la Compra

Al avanzar en el proceso de adquisición de una casa usada con crédito INFONAVIT, cada etapa debe cumplirse de manera metódica.

Identificación y Comprobantes del Comprador

CURP (Clave Única de Registro de Población): Identificador personal en México.

INE (Identificación Nacional Electoral): Documento de identificación oficial.

Comprobantes de Ingresos: Recibos de nómina recientes y, si es aplicable, estados de cuenta bancarios para reforzar la capacidad de pago.

Registro INFONAVIT y Puntaje: Asegurarse de que el puntaje sea suficiente y de que el trabajador ya esté habilitado para recibir el crédito.

Documentos del Inmueble

Escritura Actualizada: Si el inmueble está a nombre del vendedor, la escritura debe estar libre de gravámenes. Recibo de Impuesto Predial (Predial al corriente): Certifica que no existen deudas del impuesto sobre el inmueble. No Adeudo de Agua y Luz: Comprobante de que las cuentas de servicios básicos están pagas. Certificado de Liberación: En el caso de inmuebles que ya han sido financiados previamente, se debe comprobar que el financiamiento anterior ha sido saldado.

Firma del Contrato de Compraventa

Formalización: Una vez aprobado el crédito, ambas partes se dirigen al notario público para redactar el contrato de compra y venta, ajustándose a las condiciones del INFONAVIT. Integración del Financiamiento: El valor del crédito es liberado al vendedor, mientras que el comprador asume las responsabilidades de pago según lo establecido en el contrato, con descuento directo en la nómina.

Estos procedimientos estructuran la transacción, asegurando que el bien sea transferido correctamente al nuevo propietario y que el financiamiento del INFONAVIT se emplee específicamente en la compra de este inmueble.

Cuidados para Evitar Fraudes

Al invertir en una casa usada, tomar precauciones adicionales evita estafas y pérdidas irreparables. A continuación, se presenta una lista de puntos críticos:

Verificar el Historial de Propiedad

Solicitar al vendedor la escritura y verificar si el inmueble está debidamente registrado a su nombre. Consultar los registros públicos (Registro Público de la Propiedad) para asegurarse de que no haya pendientes.

Título de Propiedad y Gravámenes

Identificar posibles hipotecas o embargos pendientes. Un inmueble que esté sirviendo como garantía para otra deuda no puede ser vendido libremente.

Desconfíe de Precios Irrealistas

Si el precio está muy por debajo del valor de la zona, pregunte si existe algún problema estructural o legal que justifique el bajo precio. Algunos estafadores atraen a compradores desprevenidos ofreciendo ofertas “increíbles”.

Uso de Profesionales de Confianza

Si se siente inseguro, recurrir a corredores acreditados o asesores inmobiliarios ayuda a validar la legitimidad de la operación. Verificar la idoneidad del notario público y del tasador oficial.

Tomando estas precauciones, el comprador reduce el riesgo de caer en fraudes inmobiliarios, asegurándose de que el inmueble realmente pertenezca al vendedor y cumpla con las disposiciones del INFONAVIT.

Procedimiento de Compra: Etapas Esenciales

La adquisición de una vivienda usada involucra una serie de pasos, cada uno de los cuales debe ser cumplido antes del siguiente:

Selección de la Vivienda

Buscar, con o sin corredores, una casa usada que se ajuste a tus necesidades. Verificar si la ubicación, el estado de conservación y el precio se ajustan al valor de crédito estimado.

Evaluación Técnica

Contratar (o verificar si el vendedor tiene) un informe de evaluación emitido por un perito acreditado por INFONAVIT, que confirme el valor de mercado y asegure la habitabilidad de la casa. El instituto no aprobará la transacción si el informe señala condiciones inaceptables.

Documentación y Aprobación

Reunir todos los documentos del comprador (INE, CURP, recibos de sueldo, comprobante de puntuación) y de la propiedad (escritura, predial, constancia de no adeudo de agua). Someter los documentos a INFONAVIT para el análisis final.

Autorización del Crédito

Recibir la carta de aprobación con el monto a financiar y las condiciones de pago. El comprador confirma si acepta las tasas y plazos.

Formalización de la Escritura

El comprador y el vendedor se dirigen al notario público elegido, quien elaborará el contrato de compraventa. INFONAVIT libera los fondos al vendedor, y el prestatario asume la obligación mensual, que será descontada de su salario.

Consejos Finales para el Comprador

Planifícate Financieramente: Antes de comenzar el proceso, haz un presupuesto que incluya las futuras cuotas del INFONAVIT, sin olvidar los gastos de mantenimiento, impuestos anuales y posibles cuotas de condominio. Así podrás verificar si la cuota no compromete más de lo recomendado en tu ingreso mensual.

Valida la Ubicación: Una casa usada puede ofrecer una ubicación privilegiada en regiones centrales o consolidadas. Revisa el acceso al transporte público, la presencia de escuelas, mercados y servicios esenciales, ya que esto aumenta el valor de la propiedad y facilita la rutina diaria.

Conciliación con el Vendedor: La comunicación transparente evita contratiempos. Exige certificados actualizados, recibos de luz y agua, así como el pago del predial. Establece plazos realistas para la finalización de la documentación y, si es necesario, firma un precontrato o contrato de arras que asegure la reserva de la propiedad durante el proceso con el instituto.

No Tengas Prisa: Aunque es natural querer cerrar el trato rápidamente, la adquisición de una propiedad usada requiere precaución extra. La prisa puede llevar a descuidar reparaciones estructurales o a no leer detenidamente las cláusulas del contrato.

Monitorea la Escritura: En el momento de la firma, el notario debe detallar cada parte del contrato, incluyendo las obligaciones de cada parte. Es esencial asegurarse de que no haya cláusulas abusivas u omisiones.

Principales Requisitos para la Vivienda Usada y Su Necesidad

Para que una vivienda usada sea financiada por INFONAVIT, debe cumplir con ciertos requisitos que aseguran tanto su habitabilidad como su seguridad jurídica:

1. Seguridad Estructural: La casa debe cumplir con condiciones mínimas de solidez. INFONAVIT no acepta viviendas que estén en peligro de colapso o que requieran grandes reparaciones antes de ser habitables.

2. Servicios Básicos: Es imprescindible que cuente con agua, electricidad y saneamiento conectados o, al menos, con la posibilidad real de conexión.

3. Ausencia de Gravámenes: La propiedad no puede estar hipotecada en otra institución (salvo si se trata de un refinanciamiento dentro de los parámetros permitidos) ni embargada por deudas fiscales.

4. Ubicación Viable: Áreas de riesgo extremo, como laderas propensas a deslizamientos o zonas inundables, suelen ser rechazadas.

Estos requisitos buscan proteger no solo al prestatario, sino también al propio INFONAVIT, que garantiza la calidad del bien que servirá como garantía del préstamo. El objetivo es evitar la concesión de crédito para propiedades que, a mediano plazo, puedan poner en riesgo la seguridad del comprador o perder valor de forma drástica.

Verificación de Antigüedad y Conservación del Inmueble

Para determinar si una vivienda usada cumple con las condiciones del INFONAVIT, la antigüedad y el estado de conservación juegan roles centrales. En general, no existe un límite estricto de años de construcción, pero si la casa es demasiado antigua, con décadas de uso sin reformas, es posible que el informe de evaluación identifique problemas en el cableado eléctrico, las tuberías de agua y alcantarillado, filtraciones o grietas significativas. El INFONAVIT, al priorizar la seguridad del beneficiario, puede rechazar el financiamiento si el inmueble presenta daños estructurales graves o requiere intervenciones costosas que no estén cubiertas en el tipo de crédito elegido.

Por otro lado, existen casos en los que la casa, aunque antigua, está bien conservada. Es posible que se hayan realizado mantenimientos regulares, modernización de sistemas eléctricos e hidráulicos y cuidados generales que hacen que la propiedad sea apta para su aprobación sin necesidad de reparaciones. Por lo tanto, se recomienda al comprador realizar una inspección detallada, si es posible con la ayuda de un profesional, antes de presentar la propuesta. Confirmar que el techo, las paredes, los cimientos y las instalaciones básicas funcionan normalmente evitará sorpresas en caso de que el informe del evaluador del INFONAVIT detecte anomalías. La precaución genera ahorro de tiempo, ya que si el inmueble no es aprobado, la búsqueda deberá comenzar nuevamente en otra propiedad.

Análisis de Ubicación y Potencial de Valoración

Aunque la prioridad sea obtener una vivienda aprobada por el INFONAVIT y habitable de inmediato, es inteligente considerar la ubicación y el potencial de valorización del inmueble. Elegir una casa usada en un barrio consolidado puede ofrecer ventajas, como proximidad a centros comerciales, escuelas, hospitales y transporte. Estas facilidades no solo influyen en la calidad de vida del residente, sino que también determinan la liquidez del inmueble si en el futuro se necesita vender o alquilar. Así, un inmueble bien ubicado en una zona en desarrollo o que ya cuente con una infraestructura sólida tiende a mantener o incluso aumentar su valor de mercado.

Otro aspecto a considerar es si existen proyectos de mejora urbana en la zona (por ejemplo, nuevas vías, parques, centros culturales). Investigaciones simples en la alcaldía local pueden revelar si la zona será revitalizada o si, por el contrario, enfrenta problemas crónicos de seguridad y falta de servicios. El comprador debe equilibrar la relación costo-beneficio: a veces, un inmueble más caro, pero en un barrio valorizado, vale la pena, ya que genera mayor estabilidad en el precio y comodidad. Elegir zonas muy alejadas, aunque baratas, puede acarrear desgaste en el transporte diario y menos posibilidades de reventa rápida. Incorporar estos elementos en la ecuación al elegir la vivienda usada ayudará a fortalecer el uso inteligente del crédito INFONAVIT, asegurando no solo la adquisición inmediata, sino también una proyección de buen valor a medio-largo plazo.

Posibilidad de Unir Crédito INFONAVIT + Cónyuge o Cofinanciamiento

Para ciertos matrimonios en los que ambos trabajan formalmente, es posible combinar el crédito INFONAVIT, aumentando el poder de compra y, por lo tanto, permitiendo la elección de un inmueble más amplio o mejor ubicado. Cuando ambos cónyuges tienen puntos y saldo en sus cuentas habitacionales, existe la modalidad de “Crédito Conyugal” (o similares), donde se suman las contribuciones y se establecen cuotas proporcionales al nivel de ingresos de cada uno. Este arreglo tiende a ofrecer tasas ventajosas y reduce la presión individual sobre una sola nómina.

Otra posibilidad es el cofinanciamiento INFONAVIT con un banco asociado, si el valor del inmueble deseado supera el límite concedido por el instituto. En este escenario, parte del crédito proviene de INFONAVIT, aprovechando las condiciones de subsidio y descuento en nómina, mientras que el resto es financiado por la entidad bancaria, que aplica la tasa de interés y el plazo acordados con el cliente. Este sistema requiere mayor atención, ya que el comprador deberá gestionar dos financiamientos distintos en paralelo, con sus respectivos plazos y cuotas. Sin embargo, para inmuebles usados de alto valor, esta estructura puede ser la única opción viable si los puntos de un solo cónyuge no son suficientes para liberar el monto total.

Resumen de Beneficios

• Variedad de Opciones: Comprar una vivienda usada amplía las posibilidades de ubicación y precios. • Evaluación Técnica: Garantiza que la casa esté en condiciones adecuadas y dentro del valor de mercado. • Documentación Segura: INFONAVIT exige certificados que protegen al comprador contra deudas pendientes. • Descuento en Nómina: Facilidad y previsibilidad en el pago de las cuotas. • Puntaje Adecuado: Mejores condiciones y tasas de interés si el puntaje del trabajador es alto. • Modalidades Diversas: Desde compra tradicional hasta cofinanciamiento o crédito conyugal para aumentar el valor financiable. • Protección Legal: El contrato se firma ante notario público, lo que refuerza la seguridad de la transacción. • Posible Valorización: Las viviendas usadas en áreas consolidadas pueden revalorizarse con el tiempo.

Preguntas Frecuentes Actualizadas

1. ¿Cuánto tiempo tarda INFONAVIT en aprobar la compra de una casa usada? Generalmente, de 2 a 4 semanas después de la entrega completa de documentos e informe de evaluación, pero puede variar según la rapidez del vendedor en presentar los certificados.

2. ¿Qué hacer si la evaluación técnica detecta problemas estructurales? Es necesario reparar o negociar con el vendedor antes de que INFONAVIT libere el crédito. Si esto no se resuelve, la aprobación puede ser rechazada.

3. ¿Es obligatorio que la escritura esté a nombre del vendedor actual? Sí. Si el inmueble está a nombre de terceros o tiene procesos de inventario pendientes, habrá impedimentos para el financiamiento.

4. ¿Es posible usar mi saldo INFONAVIT solo para abonar parte del valor y financiar el resto a través de un banco privado? Sí, mediante Cofinanciamiento (Cofinavit). De esta forma, una parte del crédito proviene de INFONAVIT y la otra del banco asociado.

5. ¿Necesito un fiador para comprar una casa usada con INFONAVIT? En general, no. El inmueble en sí mismo sirve como garantía. Sin embargo, si el puntaje es insuficiente, INFONAVIT puede orientar sobre otras modalidades o cubrir solo una parte del valor.

 

Comprar una casa usada con la ayuda de INFONAVIT representa una solución viable e incluso atractiva para muchos trabajadores en México que desean establecerse en un barrio consolidado o aprovechar los valores competitivos del mercado en propiedades preexistentes. A diferencia de la adquisición de inmuebles nuevos, este tipo de operación requiere una mayor atención en la verificación legal de la propiedad y en el estado de conservación, ya que INFONAVIT no aprueba viviendas que puedan implicar riesgos estructurales o que presenten pendientes graves de documentación.

Por esta razón, la obligatoriedad de una evaluación técnica (el “avalúo”) surge como un elemento crucial. Esta confirma que el inmueble tiene un valor compatible con lo que el vendedor solicita y que cumple con los estándares de habitabilidad y salubridad exigidos por el instituto. Además, el comprador debe reunir la documentación necesaria, como su identificación, el CURP, los recibos de salario y la escritura original del inmueble, libre de deudas y embargos, protegiéndose contra posibles fraudes. Cabe señalar que el tiempo total para concretar la compra varía, en general, entre dos a cuatro semanas después de reunir todos los documentos, pudiendo alargarse si existen discrepancias o retrasos del vendedor en regularizar la documentación.

Para que la experiencia sea más fluida, también se recomienda consultar simuladores en línea y, si es el caso, contar con la asesoría de un corredor confiable, capaz de señalar posibles riesgos o inconsistencias. Al final, la seguridad jurídica se asegura con la firma del contrato ante notario, y las cuotas asumidas por el comprador se descuentan mensualmente de su salario. Dicho esto, cuando se cumplen todos los requisitos y se presta atención a los detalles de la transacción, el proceso de comprar una casa usada a través de INFONAVIT puede realizarse de manera controlada y ofrecer al trabajador una forma realista de obtener su hogar, en un lugar bien ubicado y de fácil acceso.